Nhà ở xã hội tại quận 7 (TP.HCM) - Ảnh: TRÚC PHƯƠNG
Nên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê
Với đa số người thu nhập thấp, trung bình thấp thì cơ bản không thể mua nhà, kể cả với lãi suất 0% vì gốc họ còn không trả được chứ chưa bàn đến lãi vay.
Thực tế có rất ít người thu nhập thấp, thu nhập trung bình vay tiền để đi mua nhà sau đó lại trả được cả gốc và lãi suất.
Do đó, Nhà nước cần ưu tiên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí cần hỗ trợ người thu nhập thấp để có mức thuê phù hợp.
Như vậy mới giải được bài toán nhà ở cho đa số người thu nhập thấp tại đô thị.
10 đối tượng được mua nhà ở xã hội
Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, hiện nay có 10 đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, cụ thể gồm có:
Theo quy định của luật hiện hành, có 10 đối tượng được mua nhà ở xã hội
Ngoài ra, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã được ban hành và được áp dụng từ ngày 1-1-2025 có bổ sung thêm các đối tượng mua nhà ở xã hội là:
Lãi vay 7,5%/năm quá sức chi trả của đa số người mua
Với lãi vay 7,5%/năm của gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng, nhiều người sẽ không dám vay tiền mua nhà ở xã hội.
Bởi nếu họ vay 1 tỉ đồng để mua nhà, với lãi suất 7,5%/năm thì mỗi tháng người lao động phải bỏ ra 6 - 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.
Trong khi lương đa số công nhân lao động chỉ 7 - 10 triệu đồng/tháng, rất khó dành dụm đủ tiền để trả gốc và lãi vay mua nhà.
Ví dụ một căn nhà ở xã hội diện tích từ 50 - 70m2, giá bán 18 - 20 triệu đồng/m2 thì người dân phải bỏ ra 1,1 - 1,5 tỉ đồng để mua nhà để ở, thông thường người dân sẽ vay khoảng 70% giá trị căn nhà nên mức lãi vay khoảng 4 - 5%/năm là hợp lý, còn mức lãi vay 7,5%/năm sẽ quá sức chi trả của đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế):
Thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng
"Điều 30. Điều kiện về thu nhập
1. Đối với các đối tượng quy định tại các Khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:
a) Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
b) Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại Khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
2. Trường hợp đối tượng quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động, nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm đối tượng quy định tại Khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
3. Đối với đối tượng quy định tại Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.
4. Đối với đối tượng quy định tại Khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì áp dụng điều kiện thu nhập theo quy định tại Điều 67 của Nghị định này".
Đề xuất bổ sung hạn mức tín dụng đối với ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội
Để thực hiện gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà ở xã hội, Vingroup và Techcombank kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cấp bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng so với tăng trưởng tín dụng thông thường để các tổ chức tín dụng chủ động mở rộng kinh doanh, tạo thu nhập để bù đắp phần chênh lệch lãi suất đã bỏ ra để hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội.
Với chương trình thí điểm do Vingroup và Techcombank vừa đề xuất, nguồn tài chính hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà ở xã hội khoảng 8.010 tỉ đồng. Vì vậy, Techcombank đề xuất xem xét cấp bổ sung hạn mức tín dụng trong năm năm kể từ khi bắt đầu thí điểm.
Ông Nguyễn Quốc Khánh (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):
Nên hỗ trợ nhiều ngân hàng cùng tham gia cho vay
TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - đánh giá: "Đề xuất của Vingroup và Techcombank về một gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội đúng với nguyên tắc cho vay mua nhà ở.
Nguyên tắc cho vay mua nhà ở là cho vay dài hạn, mức độ dài hạn phụ thuộc vào thu nhập bình quân của người lao động.
Thông thường các nước châu Âu họ tính toán cho vay từ 30 - 35 năm trở lên. Cá biệt vùng nói tiếng Đức tại Thụy Sĩ họ cho vay mua nhà với kỳ hạn tới 80 năm và không thu tiền gốc, họ chỉ thu tiền lãi.
Vì sau 80 năm lạm phát ăn hết tiền gốc rồi nên họ chỉ thu tiền lãi, cho vay mua nhà ở điều quan trọng nhất là kỳ hạn vay phải dài, như ở Mỹ là vay 30 năm".
Vấn đề thứ hai theo TS Lê Xuân Nghĩa là lãi vay mua nhà ở nhiều nước thường được chính phủ hỗ trợ, nếu các ngân hàng, doanh nghiệp tự nguyện đề xuất hỗ trợ người mua nhà thì quá tốt.
Và để các ngân hàng tham gia hỗ trợ người mua nhà ở xã hội thì ngoài việc nới room tín dụng, chính phủ cũng có thể xem xét giảm dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng. Hiện tỉ lệ dự trữ bắt buộc của các ngân hàng thương mại theo quy định là 3%, với những ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội có thể giảm xuống 2,5%.
Hơn nữa, chính phủ hoàn toàn có thể phát hành trái phiếu chính phủ để cấp bù chênh lệch lãi vay trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội. Đây là khoản chính phủ tài trợ cho người dân mua nhà, ngân sách phải chịu trách nhiệm.
Bản chất là chính phủ vay tiền của dân để tài trợ cho dân, vay người giàu tài trợ cho người nghèo. Điều này tránh được việc chính phủ phát hành trái phiếu tài trợ cho các ngân hàng thương mại, thay vào đó sẽ tài trợ trực tiếp cho người dân mua nhà. Cách làm này nhiều nước họ đã làm, điều này luật cũng cho phép, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết thêm.
Theo Bộ Xây dựng, đề xuất của Vingroup và Techcombank có nhiều điểm trùng hợp với những ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đang được bốn ngân hàng thương mại nhà nước triển khai.
Vì thế, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng thời hạn cho vay ưu đãi, hạ mức lãi vay gói 120.000 tỉ đồng ở mức thấp hơn lãi vay thương mại thông thường từ 3 - 5%.
Đồng thời khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.
Vingroup và Techcombank đề xuất gói tín dụng ưu đãi mới cho nhà ở xã hội với lãi vay 4,8%/năm, thời hạn vay 30 năm - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nhiều người sẽ có cơ hội mua nhà
Trước đó Vingroup và Techcombank đề xuất gói vay mới dành cho người mua nhà ở xã hội với lãi vay bằng với mức lãi vay Ngân hàng Chính sách xã hội đang cho người mua nhà vay khoảng 4,8%/năm và cố định trong năm năm đầu tiên.
Thời hạn cho vay 30 năm, tài sản đảm bảo cho khoản vay mua nhà ở xã hội chính là các dự án nhà ở xã hội.
Đối tượng vay theo đề xuất của Vingroup và Techcombank là tất cả những cá nhân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo danh sách do chủ đầu tư dự án xác minh và cung cấp. Mức cho vay mua nhà ở xã hội tối đa đến 100% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho hay nếu Chính phủ thông qua gói vay ưu đãi cho nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm thì người thu nhập thấp sẽ tiếp cận vốn rẻ để mua nhà như gói 30.000 tỉ đồng trước đây. Với mức lãi suất này người dân có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội.
Vấn đề đặt ra, theo ông Nghĩa, là làm sao có nhiều nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân mua. Muốn làm được điều này phải gỡ vướng thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội, xây dựng một quy trình thông thoáng về cấp phép nhà ở xã hội chứ không thể áp quy trình cấp phép nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội như hiện nay.
Việc cấp phép nhà ở xã hội thời gian qua khó hơn xin cấp phép nhà ở thương mại. Quy trình cấp phép nhà ở xã hội cần rõ ràng, quy định rõ một dự án nhà ở xã hội được cấp phép trong bao nhiêu ngày, cơ quan nào giải quyết khâu nào, trong bao lâu phải xong.
Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng nếu gói vay mua nhà ở xã hội đạt được cả hai điều kiện lãi vay 4,8%/năm, thời hạn vay 30 năm thì quá tốt.
Hai điều kiện bắt buộc với người mua nhà ở xã hội hiện nay là khả năng thu nhập và phải có 30% vốn tự có. Nên ông Khánh nhấn mạnh cần có những chính sách hỗ trợ người lao động ổn định thu nhập.
Cái lo nhất của người mua nhà là thu nhập không ổn định, lúc họ có việc, lúc không nên không có tiền trả nợ. Nếu họ có thu nhập ổn định thì sẽ có đủ khả năng mua nhà.
Bàn về gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội vừa được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng, nhiều chuyên gia kinh tế khẳng định sẽ không bao giờ có một chính sách bao trùm tất cả.
Đối với nhóm người thu nhập thấp không tiền thuê nhà, tiền ăn thì cần có chính sách hỗ trợ họ thuê nhà lưu trú, xây dựng nhà lưu trú cho thuê với giá phù hợp. Cần phân biệt rõ ràng chứ không phải đối tượng nào cũng có thể sở hữu nhà ở xã hội.
Và ngay cả với mức lãi suất cho vay 4,8%/năm thì hai vợ chồng, mỗi người phải có thu nhập từ 12-15 triệu đồng/tháng thì mới đủ khả năng vay tiền ngân hàng để mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, với lãi suất 4,8%/năm chắc chắn Nhà nước sẽ phải bỏ ngân sách để tái cấp bù lãi suất như đã từng làm khi ban hành gói 30.000 tỉ đồng trước đây, một chuyên gia phân tích.
Nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
